在当今的社会中，对于一般收入的家庭来说，买房之后最快乐的时刻除了收房时的欣喜，就是在获得房地产证的那一刻，在我们看来，一旦获得房产证书，意味着房子已经真正的属于自己。可以说对于房产证的归属问题，无论在任何一个家庭中都是重中之重的大问题。不管是家庭中孩子与父母之间，还是兄弟姐妹之间，夫妻之间，朋友之间，因房产证而引发的纠纷并不少见。

今天，走进《律师帮帮忙》演播室寻求帮助的是姜先生。多年前，母亲出面购买房产，谁知入住17年，房产证办理却一波三折。房子虽然是姜先生一家出资购买并一直在居住使用，但房产证的主人却藏身于幕后，到底谁才是房主？姜先生又该如何维护自己的权益？BTV科教频道14:00首播的《律师帮帮忙》节目中，王兴华律师将为姜先生拨开层层迷雾，解决困扰他多年的错综复杂的房产证问题。

案例回顾

这是一份签署于2003年的购房协议。其中约定“甲方即日起一年内保证为乙方办理产权证明”。姜先生正是这份合同中的乙方。如今，17年已经过去了，条款中提到的产权证却依旧没有踪影。

当年，购买这套房子是姜先生母亲出面完成的，如今，为了一直悬而未决的房产证的事，姜先生的母亲四处奔波，可结果却不尽人意，每每提起此事都是长吁短叹。

说到房产证的问题，姜先生称起初是因为房屋销售公司与开发商鑫福海公司之间产生纠葛，牵连了200余户业主，姜先生一家便在其中。直到2011年8月，丰台区人民法院出具了一份民事调解书，要求房屋开发公司为业主办理房屋产权证，姜先生本以为事情总算可以圆满解决，不料却是一波未平，一波又起。销售商王某和陈某在楼盘销售的过程中冒用七位业主的名义提前办理了房产证，并向银行申请了住房贷款，这七人中又有姜先生家的住房。而王某与陈某也因诈骗罪和合同诈骗罪被判处无期徒刑，现在还在狱中服刑。

听到这个消息后，姜先生头皮发麻。自己花钱购买并居住了这么久的房子，竟然登记在一个叫李健的人名下。对此，开发商表示，会向冒名贷款的七个人提起诉讼，随后为姜先生等七户业主办理房屋产权的更名手续。然而，姜先生燃起的这份希望很快又被现实浇灭了。

谁知在提起诉讼的时候，开发商只对其中的6户提起了诉讼，唯独没有提起姜先生家的诉讼，其他的6户业主如今已经全部胜诉。开发商鑫福海公司区别对待的态度让姜先生一家十分不解。家中老人为了这件事情，更是备受煎熬，期间，姜先生的哥哥不幸离世，老人遭受重创，身体每况愈下，早日拿到属于自己的房本，成了一家人最迫切的愿望。房产证的事情已经成为姜先生父母最大的心结。

目前，据房地产开发公司的人告知，之前李健的姐姐跟销售公司的王某认识，他们有过生意上的往来，因此在李健并未实际出资的情况下，房本上却写成了李健的名字。而明明是自己的房子，却登记在他人名下，更让姜先生一家难以接受的是，对于这个人的信息，一家人几乎一无所知。如此错综复杂的关系，在法律上，又该如何认定呢？开发商当初起诉冒名贷款的案件时，唯独落下了这个人，如今又迟迟不愿继续推进。面对这样的局面，王兴华律师又会给出怎样的建议呢？

律师支招

王兴华律师根据姜先生的陈述表示，在案件一审的时候，法院虽然出具了调解书，但是房屋的产权并不属于开发商，因此，姜先生一家如果申请法院强制执行调解书的内容，也不具备可操作性。而据姜先生调查，目前开发商已经偿还了贷款，他们一家人期盼了十七年之久的房产证也回到了开发商的手中，而对于目前的情况，王兴华律师表示，依旧不具备履行调解书的条件。因为房地产开发公司虽然已经拿到了房本，但是房本的登记人并不是房地产开发公司，而是那个李健的个人，民事调解书中原告是姜先生，被告是房地产开发公司，若执行的话，只能从被告名下执行到姜先生名下，而现在情况直接导致执行不能。

依据物权登记为准的原则，房产因为登记在李健的名下，所以就推定产权是他，然而实际上，物权的转移是需要真实的民事法律行为，李健在获得房产证的时候，并没有实际的购买行为，所以从民事法律的合同角度，他应该没有取得实际上的物权，仅仅只是对外登记的产权人，这也是本案中难以执行的原因。

王兴华律师建议姜先生争取主动，提起诉讼。在这起案件中，开发商作为房屋的实际出售方，李健作为名义上的购房人，就是购房合同纠纷案件中的原被告双方。而姜先生看似与这套房屋无关，但却是实际上的出资人，是实际的房主，也就是王兴华律师所说、民事诉讼中的第三人。由于开发商与名义房主李健之间的诉讼，会涉及到姜先生的利益，因此姜先生需要以他们双方为被告提出独立的诉讼请求。

一旦确认房地产开发公司和李某的合同无效后，并不导致房产就能直接转移到房地产开发公司的名下，因为还要撤销原有的房产证，在这个过程中，产权总会有一定的时间在其他人的名下。那么产权则有可能面临风险，所以在诉讼的过程中，要注意及时的把财产控制下来，其方式包括保全或者是异议登记。