征地拆迁实务中，经常会碰见当事人的控诉“当初签订补偿协议时信誓旦旦的保证一年之内交付安置房，现在都过去五年了，安置房连个影子都看不见！”遇见这种情况，被拆迁人的焦急情况可以理解。毕竟房屋被拆除了以后，自己原有的生活规律被完全打乱，除此之外还需支付额外的租房等过渡费，再加上开放商对此闪烁其词，更让被拆迁人恼火不已。

那么，是否在这种情况下，就只能消极等待呢？错！法律对待违约者通常是予以严惩的，下面通过几则案例帮您详细了解一下该如何应对逾期交房。

一、已约定了违约金，可以主张违约金赔偿

案例:

2012年7月11日，吴海鹏、李名莉与盈嘉公司签订《商品房预售合同》一份，双方约定由吴海鹏、李名莉购买被告开发的位于南京市江宁区秣陵街道诚信大道899号新合家花园25幢410室房屋一套，总价524297元，首付款为164297元，剩余房款360000元办理银行贷款。盈嘉公司应于2013年8月31日前向原告交付该商品房。若延期交房则1.2013年9月1日至2013年10月20日，按照已收房款的万分之一点五每天赔偿；2.2013年10月20日至2013年12月31日，按照已收房款的万分之三每天赔偿；3.自2013年12月31日之后的赔偿标准，按照已收房款的万分之五每天赔偿。后盈嘉公司直至2014年5月20日才向吴海鹏、李名莉交付房屋。

法院判决：南京盈嘉恒升实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴海鹏、李名莉支付延期交房违约金51957.82元。

解析：关于延期交付违约金的计算，首先应当看双方是否有约定，如果没有约定则按照其它方法进行计算，若有约定则应当按其约定。在本案中，违约金数额则应当：524297元×50天×0.00015＋524297元×72天×0.0003＋524297元×140天×0.0005=51957.82元

二、没有约定，可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条主张违约金

案例：

2007年11月1日，郭生梅与西宁凯达实业发展有限责任公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议约定：郭生梅将其位于本市解放巷22号1、2层39-16号建筑面积76.2平方米的商业用房及相关附着物由被告拆除，残值归西宁凯达实业发展有限责任公司。过渡期为30个月(即2007年11月1日至2010年4月30日),过渡费为18288元。西宁凯达实业发展有限责任公司在解放巷凯达购物商场以南东南角1-2层安置给郭生梅商业铺面160平方米，交付日为2010年5月1日，双方未约定违约责任，后西宁凯达实业发展有限责任公司一直未交付商铺。2016年12月30日，郭生梅诉至法院。

法院判决：双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，西宁凯达实业发展有限责任公司至今延期交房已达七年时间。由于双方未约定损失计算方法，则依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照同地段同类房屋租金标准计算其损失。结果对同地段、同类商铺现行市场租金价格进行鉴定，该地段的标准为130元／平方米。西宁凯达实业发展有限责任公司于本判决生效后十五内给付郭生梅、郭静2015年1月1日至2016年12月31日违约延期交付给原告郭生梅、郭静造成的经济损失499200元。

解析：在本案中，由于双方在合同中未约定违约金条款。在逾期交房发生时，买受人未有充分证据证明其损失，那么就根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定来计算损失和违约金。

三、约定的违约金过低，可以请求法院予以调整

案例：

成都市双流区人民政府九江街道办事处与敖某于2007年12月6日签订一份《城市房屋拆迁补偿安置合同》。合同约定：拆迁人以商业街框架住房建筑面积20.35平方米，铺面建筑面积20.35平方米安置被拆迁人；实行过渡安置的，过渡期限为12月，周转用房由被拆迁人自找，过渡费按以下标准计：40.7平方米×6元×12月=2930.4元，逾期1年以上的，拆迁人应当按月增加1倍给被拆迁人发放过渡费。铺面营业损失1间×6000=6000元。 合同签订后，敖某按照协议履行了自己的义务而九江街道办事处却一直未履行义务。2016年7月18日，敖某诉至法院要求赔偿损失，并主张合同约定的违约金过低要求调整。

法院判决：按当时合法有效的《四川省城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定，拆迁住房因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从逾期之月起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期6个月以上1年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限1年以上的，增加1倍发放停产停业经济损失补助费。因此，原告要求增加逾期交住房违约金及赔偿逾期交铺面的损失的请求符合《中华人民共和国合同法》第107、112、114条的规定，予以支持。

解析：由于拆迁双方地位不平等且存在专业知识、经验方面的较大差异，因此补偿协议关于违约金条款的制定上往往是被拆迁人吃亏。但是一旦发生纠纷，被拆迁人也不能放弃自己的权益，对于合同约定的违约金大大低于实际损失时，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定可以要请求法院予以增加。

四、无法实现合同目的，可以解除协议，按市场价进行赔偿

案例：

2010年6月7日，张树春与郑吉明签订了一份《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：一、乙方将自己的住宅及院落交甲方按本县城市建设规划的要求拆除重建；二、甲方给乙方置换两套住宅，为3号楼，每套建筑面积95平方米，短缺或超出部分按每平方米2500元退补；三、协议签订后，乙方将房屋产权手续交甲方办理拆迁重建手续；四、根据拆迁重建手续办理情况，甲方可提前5日通知乙方搬出，留完整的空房和院落给甲方；五、新房竣工日期：若当年即2010年6月15日前开工，则当年12月底竣工；若当年6月15日后开工，则次年8月底竣工。若造成违约，则由违约方向对方按房屋补偿价款的20%支付违约金。后安置房屋竣工后郑吉明未将房屋交付给张树春而是将该房屋出售给第三人。2013年张树春诉至法院要求解除合同并按市场价格赔偿房屋价款。

法院判决：一、解除原告张树春与被告郑吉明签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告郑吉明于本判决生效后十日内赔偿原告房屋款633650元。

解析：本案中，郑吉明并未依据协议约定对被上诉人在3号楼进行安置，而是将房屋出售他人，致使合同目的不能实现。因此，法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，判决解除合同。

实务总结：在目前的法律实务中，逾期交房或不能履约的情况还是比较常见的，为了避免后期产生纠纷，当事人最好事前在合同中约定逾期交房违约金或其计算方式。当逾期交房发生时，当事人还是要积极举证证明其相关损失，避免法院酌定减轻或加重相关责任。