商场商铺出售返租是一种常见的商业模式，它可以为商业地产投资者提供稳定的收益和长期的租金流。然而，这种模式也存在一些问题，需要投资者慎重考虑和谨慎操作。

首先，商场商铺出售返租的套路给投资者带来的风险是无法忽视的。返租合同的有效期通常较长，投资者需要确保租户能够按时支付租金，否则可能会导致收益减少甚至终止合作关系的风险。此外，商场的运营情况也会直接影响租金的支付能力，如果商场经营不善，投资者将承担更大的风险。

其次，商场商铺出售返租的套路可能存在租金回报率过高的问题。有些项目会以高租金回报率来吸引投资者，但真实情况并非如此。投资者需要仔细评估项目的盈利能力和市场潜力，确保租金回报率能够持续并合理。

此外，商场商铺出售返租的套路还存在合同约定的灵活性问题。商业地产投资通常需要长期持有，但在一些特殊情况下，投资者可能需要变卖资产或调整租金等合同条款。因此，投资者在签订合同时必须注意合同中的约定是否足够灵活，以应对未来可能出现的变动。

此外，商场商铺出售返租的套路也需要投资者考虑到未来市场发展的不确定性。商场的运营受到市场需求、竞争格局等因素的影响，投资者需要综合考虑这些因素来评估项目的可行性。如果市场发展不如预期，租金收益可能会大幅下降，投资者将面临损失。

总之，商场商铺出售返租的套路在一定程度上为投资者提供了稳定和持续的租金收益。然而，投资者也需要意识到其中存在的风险和问题，并在投资前进行充分的尽职调查和风险评估。只有全面了解和有效管理这些问题，投资者才能够获得持续的投资回报。