开发商返租销售商铺：违法行为的法律剖析

　　近年来，随着商业地产市场的蓬勃发展，一些开发商为了快速回笼资金、提升销售业绩，采取了“返租销售”模式，即开发商在出售商铺时承诺在一定期限内统一经营并支付固定租金给小业主。然而，这种看似诱人的销售方式实则存在严重的法律风险。本文将从法律角度深入剖析开发商以返租形式销售商铺的违法依据。

　　一、返租销售模式的本质与危害

　　所谓返租销售，又称售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与购房者约定，由开发商在一定年限内统一经营商铺，并按约定时间向购房者支付租金。表面上看，这种模式既解决了开发商的资金问题，又为小业主提供了稳定的租金收益，实则隐藏了诸多风险。

　　首先，返租销售往往伴随着商铺价格虚高，购房者实际支付的价款远高于商铺的真实价值。其次，开发商的经营能力和信誉直接影响租金的支付，一旦开发商经营不善或资金链断裂，小业主将面临租金无法兑现的风险。最后，这种销售模式扰乱了市场秩序，不利于房地产市场的健康发展。

　　二、法律法规的明确禁止

　　针对返租销售模式的乱象，国家相关法律法规已作出明确禁止性规定。主要依据如下：

　　《商品房销售管理办法》第十一条：明确规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。这一条款直接否定了返租销售模式的合法性。

　　《商品房销售管理办法》第四十二条：对违反上述规定的房地产开发企业，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。这进一步体现了国家对打击返租销售行为的决心和力度。

　　三、违法行为的法律后果

　　对于开发商而言，采取返租形式销售商铺不仅面临行政处罚，还可能引发民事纠纷。一旦开发商无法按约定支付租金，小业主有权依据购房合同及返租协议提起诉讼，要求开发商承担违约责任。在司法实践中，法院往往认定返租协议无效，判决开发商返还购房款并赔偿损失。

　　对于购房者而言，购买返租商铺同样存在巨大风险。一旦陷入纠纷，不仅可能面临租金无法兑现的困境，还可能因开发商资金链断裂而面临商铺被查封、拍卖的风险。因此，购房者在选择商铺时应保持清醒头脑，谨慎对待返租销售模式。

　　四、结语

　　综上所述，开发商以返租形式销售商铺的行为违反了国家相关法律法规的明确禁止性规定，属于违法行为。购房者应提高警惕，避免陷入返租销售的陷阱。同时，相关部门应加大监管力度，严厉打击返租销售行为，维护房地产市场的健康稳定发展。在商业地产领域，只有遵循法律法规、诚信经营的企业才能赢得市场的认可和尊重。