拆迁“三十六计”，如何见招拆招

征地拆迁中是否能够获得合理的补偿数额，取决于拆迁双方相互博弈的结果。征收方在征地拆迁过程中为降低征收成本，往往会请一些经验丰富的拆迁团队来开展工作。这些团队经过成百上千次拆迁，早就熟悉了被拆迁户的心理与弱点。对于如何攻破被拆迁户的心理防线，他们早就准备了各种“招数”与“套路”，被拆迁户稍有不慎就会“中招”。

那么拆迁方的“招数”有哪些且该如何化解呢？且听小编细细道来。

第一计：声东击西。

征地拆迁当中，本来土地或房屋的补偿费是双方关注的焦点，而拆迁方却设立一个“不菲”的在规定期限内搬迁的奖励费来吸引被拆迁户的注意，以此来转移被拆迁户对房屋或土地补偿费的注意力。

当被拆迁户的注意力被转移到这个搬迁奖励费上时，他们所关心的就是能否在规定时间内完成签约拿到奖励。在这种患得患失的情况下，必然会顾此失彼，着了拆迁方的道。

对于补助和奖励，法律的本意是在房屋补偿之外对被征收人给予的额外的好处，但是在实践中，很多补助和奖励走样了、扭曲了。很多地方规定的补助和奖励都不是额外的好处费，而是拆迁方将房屋补偿中的一部分拿出来的，单列为补助和奖励，引诱被拆迁户尽快签订协议的诱饵。

应对策略：面对这样的问题，要算大账不要被各种明目弄花了眼。即主要看房屋补偿是否合理，如果合理再看其他项目。如果房屋补偿加上的补偿和奖励依然不合理，就不要再被这过期不候的奖励和补助迷了眼。

第二计：笑里藏刀。

在拆迁商谈前期，拆迁方会对被拆迁户各种“套近乎”来拉近彼此之间的距离。这个时候的拆迁方看似和颜悦色，其实暗藏杀机。因为他们此时的目的是想打探被拆迁方心理价位，如果被拆迁户没有任何警觉而对拆迁方河畔说出自己的心理价位，无疑会在将来的谈判上处于非常不利的地位。

应对策略：面对拆迁方前期的各种“套近乎”，一定不要放松警惕。要知道拆迁方是自己的利益相对方，对方是没有任何理由站在自己的一边的。所以面对对方的询问，大家必须在了解自家房屋价值的基础上与对方周旋，不要报出自己的心理底价。

第三计：借刀杀人。

在拆迁过程中，如果被拆迁方自己或有近亲属是公职人员，那么常常会被要求以支持政府工作，起到带头作用为由，被要求签订不合理的补偿协议。如果被拆迁户不愿就范，往往会受到就职单位调离岗位、严格考勤、停薪等威胁或恐吓。

拆迁方利用被拆迁户就职单位“借刀杀人”的恐吓而达到目的得案例非常多，实际上这只是拆迁方的一个手段而已。没有法律规定的情形，公职人员是不能随便解聘的，如果被拆迁户能够抗争到底的话，拆迁方也是无何奈何的。

应对策略：此类滥用职权的行为，是国家明令禁止的行为，对此要进行追究问责。被拆迁方可向相关行政机关反映此类情况，以维护自己的合法权益。

第四计:上屋抽梯.

拆迁方为了让被拆迁户尽快签订协议，他们会承诺给予协议之外诸多好处，比如秘密允诺优先挑选安置房；可以另外给你申请一部分奖金等等。而等你协议一旦签署之后，对方的承诺的补偿要么没有，要么有瑕疵，例如安置房存在质量不合格、无法办理产权证、甚至无法交房等情况，货币补偿的更不要说，当初约定的补偿款迟迟不到位等。　　

应对策略：面对种种诱惑，被拆迁户一定要摆正心态，天下没有免费的午餐，口头承诺十分不靠谱，只有签订白纸黑字的补偿协议书才能作为正式的依据。

第五计：反客为主

拆迁谈判过程中，谁掌握主动权谁就占据了优势，而最主动的方法无疑是将被拆迁的房屋认定为违法建筑，让被拆迁户陷入非常被动的困境。

目前在实践当中，很多老百姓在自己的宅基地上建房，没有办理审批手续，当时也没有人管，而一旦发生拆迁，就被扣上违建的帽子。而一些不懂法的拆迁户自感理亏，甚至还觉得拆迁方说的很有道理，被逼无奈就签订了协议。

应对策略：对违法建筑的认定需要严格遵守相关的程序，不是拆迁方认为是违法建筑就是违法建筑的。当遇见这种情况，需要咨询专业律师来判断自己的房屋是否是违法建筑。

第六计：欲擒故纵

在拆迁方与被拆迁户多次协商未果的情况下，拆迁方这时会故意搁置谈判并放言“如果不同意就不拆你家了，你自己看着办吧”。并且在实际行动上也确实是开始在周围施工，就是对你采取不理不睬的态度。这时，被拆迁人自然会处于内心焦虑、心急、不安的心理，开始反思是不是自己的要求太高，生怕别人家都搬走了，独剩自己成为钉子户。在心理状态的驱使下急急忙忙的找拆迁方谈判，必然会丧失主动权，中了拆迁方的计策。

应对策略：事实上，对于拆迁方的这种手段，被拆迁户基本上可以不用理会，拆除房屋是他们的职责，而不是他们想用就用、想不用就不用的权力。只要土地确实被征收了，相关建设项目早就规划好了，调整变更规划所耗费的人力物力远远的超出解决几户被征收人的问题，被拆迁户不必担心自己会成为当地唯一的“钉子户”。

第七计：瞒天过海

除依照《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的法律规定进行征收之外，人民政府采取其他形式征收土地或者房屋的行为均缺乏法律依据，也为现行法律所不容许的。然在现实生活中，面对巨大的商业利益，很多行政机关就是敢不按照法定程序进行的土地或房屋征收，有时候甚至“瞒天过海”在没有合法手续的情况下就以“棚户区改造”之名，行商业开发之实来进行征收。许多老百姓不懂法，根本发现不了里面的弯弯绕绕，在不了解实际情况得情况下稀里糊涂的签订了补偿协议。

应对策略：在征地拆迁领域内，涉及到的利益往往重大，被拆迁户应当慎重对待。当遇见征地拆迁时，被拆迁户最好咨询专业律师了解当地土地被征收是否有合法手续以及实际规划用途，确保自己的土地或房屋是在合法的情况下进行征收，避免财产损失。

第八计：调虎离山。

房屋是被拆迁户和拆迁方谈判的筹码，只要房子还在，拆迁方就处于被动的地位。所以，房子就成为了拆迁方的眼中钉、肉中刺，而对于有人守护的房屋对于拆迁方来说，进行强拆阻碍较大。这时候，拆迁方就动起了“调虎离山”的主意。既然正面强拆不好使，那就来个迂回策略，一方面寻找各种借口例如什么查户口、谈补偿等，将当事人骗离现场；另一方面安排拆迁部队快马加鞭、上墙扒房，等到事主回过神来，早已木已成舟。“调虎离山”这种在外界看来不可思议、瞠目结舌的拆迁手法，在某些地方竟然会被当成“杀手锏”、成功经验。

应对策略：在拆迁进程中，尽量保持房屋有人守护。即使不慎让拆迁方得逞，也不必慌张，对于这种明显违法的行为，可以通过公安局确认偷拆主体后，向法院提起诉讼要求赔偿。

第九计：偷梁换柱。

实践中，拆迁方经常会以协议要经过审批的幌子为由，骗走拆迁户签字或按手印的协议，且迟迟不返还到拆迁户手里，而一旦两份协议都被拆迁方拿走，拆迁方往往会擅自修改协议。当被拆迁人再次看到补偿协议后，才恍然大悟，中了“偷梁换柱”之计。这个时候，由于没有补偿协议作为证据，导致维权艰难。

应对策略：签署完补偿协议后，无论对方以什么理由要求交出协议，千万不要上当，必须坚持交换留底，即自己必须保存一份已签订的拆迁协议。

第十计：反间计。

在征地拆迁案件中，特别是人数众多的集体维权案件当中。拆迁方经常会安排一些自己人混入维权集体当中，每当维权进入到关键阶段，这些人就会跳出来进行一些打击士气、离间当事人之间的关系等等破坏行为；更有甚者不但挑拨被拆迁人之间的关系，更挑拨律师与被拆迁人之间的关系，他们丑化律师、贬低律师甚至污蔑律师，使整个维权组织土崩瓦解。

应对策略：有道是志同道合，面对拆迁，只有团结那些维权意志坚定的人才能获得胜利。在集体性案件当中，切忌在前期大张旗鼓，错误的认为人多力量大，只要有人想加入就盲目的吸收到这个组织中来，最后使维权增加不必要的难度。

上述都是拆迁方在拆迁当中经常使用的手段，虽然对于拆迁律师来说，要化解这些伎俩不是什么难事，但是对于一生可能只会经历一次拆迁的被拆迁户来说，很容易的掉入拆迁方的常用手段。