济南企业公房拆迁补偿全解析：从评估到计算的法律指南

　　济南企业公房拆迁如何补偿?

　　在济南市，企业公房拆迁补偿需严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》等法规。补偿流程与标准如下：

　　一、公房拆迁补偿的法律依据

　　根据《条例》第十七条，拆迁补偿包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费及停产停业损失补偿。济南市《办法》进一步明确，公房拆迁需区分公有住宅与非住宅，补偿方式包括货币补偿与产权调换。

　　二、公房拆迁补偿的特殊规则

　　产权调换优先：若公房承租人符合房改购房条件，可在征收冻结通告发布后30日内申请房改，房改后作为被征收人获得补偿。

　　货币补偿分配：若无法达成房改协议，对被征收人的补偿为房屋价值的30%，对承租人的补偿为70%。例如，某企业公房评估价值为1000万元，被征收人可获300万元，承租人获700万元。

　　承租人权益保障：承租人因拆迁无法继续使用房屋的，可获得搬迁补助费、设备迁移费及停产停业损失补偿。

　　三、公房拆迁补偿的计算方法

　　房屋价值补偿：由具有资质的评估机构按照市场法、成本法等评估确定。例如，某公房因区位优势，评估价值高于同地段商品房市场价的80%。

　　搬迁费：按建筑面积计算，住宅每平方米30元，非住宅每平方米35元，总额不足2000元的按2000元计发。

　　临时安置费：非住宅房屋按每平方米每月35元计算，总额不足1500元的按1500元计发。

　　停产停业损失：营业用房每平方米400元，其他非住宅用房每平方米300元。

　　四、公房拆迁的争议解决

　　若被征收人与承租人对补偿分配有争议，可申请行政复议或提起行政诉讼。例如，某案例中，法院判决拆迁部门重新评估公房价值，并调整补偿分配比例。

　　拆迁厂房如何计算补偿金?

　　企业厂房拆迁补偿需结合《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》及济南市具体规定，计算方法与标准如下：

　　一、厂房拆迁补偿的法律依据

　　根据《条例》第十九条，厂房补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。济南市《办法》明确，厂房补偿包括房屋价值、设备搬迁与安装费、停产停业损失等。

　　二、厂房拆迁补偿的计算方法

　　房屋价值补偿：由评估机构按照重置成本法或市场比较法评估。例如，某钢结构厂房重置成本为每平方米1200元，成新率为80%，评估价值为960元/平方米。

　　设备搬迁与安装费：按设备实际搬迁成本计算，包括拆卸费、运输费及重新安装调试费。例如，某生产线搬迁费为50万元，安装调试费为30万元。

　　停产停业损失：按前三年平均净利润计算，补偿期限为3-6个月。例如，某企业年净利润为200万元，停产损失补偿为100万元-200万元。

　　职工安置费：按企业实际在职职工人数，每人补偿1-2万元。例如，某企业有职工50人，安置费为50万元-100万元。

　　三、厂房拆迁的特殊补偿

　　可搬迁设备：按实际搬迁成本补偿，不可搬迁设备按重置成本扣除折旧后补偿。

　　土地使用权补偿：若企业拥有土地使用权，需按区片综合地价补偿。例如，某企业土地面积为10亩，区片地价为8万元/亩，补偿金额为80万元。

　　奖励性补偿：对按期搬迁的企业，可给予不超过房屋价值5%的奖励。例如，某厂房评估价值为500万元，奖励金额为25万元。

　　四、厂房拆迁的争议解决

　　若企业对补偿金额有异议，可申请复核评估或提起诉讼。例如，某企业因评估价值低于市场价，申请复核评估后，评估机构调整了补偿金额。