近年来，北京的大城市病越来越严重，连续十几二十年每年都要净流入人口几十万人。北京不光是一个直辖市还是首都，同时受中央和北京市政府的双重领导，容易造成首都与北京城的职能界限和管理权限不明。这在一点上表现的十分明显：就是北京办大场面活动足以惊艳世界，但日常城市管理的基础，却比不少国内城市还薄弱。

于是这样背景下，北京市提出了在通州区建立副中心，以疏解非首都核心功能。通州区原来一直被称作北京的远郊区县，80、90年代时候还是大片大片的菜地，房价也非常低。当时通州区各个乡镇的领导，为了吸引投资，增加就业率和税收，以非常优惠的条件有时甚至是一路绿灯的建立了很多个工业大院和现在所谓的“低端产业”“低端市场”。由于那个年代大家的法律意识都不强，租赁合同、土地证、建房资格之类的政府行政许可手续都没有办下来，有的思想超前一些的企业主要求政府给与办理，很多乡镇政府都不知道怎么办理、或者根本就不予以重视，这些企业主就认为凭着“政府有人”跟某某乡长、镇长关系好最重要，证件这些没有那么重要。就这样经营了十几二十年，时间进入了21世纪，当这些企业主逐渐意识到需要土地证非常重要的时候，乡长换了，关系一下就断了，再想办理全套的手续非常难。就这样又拖了好多年，通州区做为北京市副中心后，通州开始大面积进行人口疏散工作，而当年被招商引资来的这些企业就是重点的被疏散对象。

北京京云律师事务所做为在北京市有过多年企业拆迁维权经验的律师团队，我们为大量的被腾退企业做过法律咨询和维权工作，我们认为通州区腾退这些工业大院的做法有以下一些问题：

1、拆迁的定义是：指根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，将保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划需要，房屋拆迁部门依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

可知拆迁中有几个构成要件：根据国民规划、政府拆迁部门依法拆除用地范围内房屋和附属物。

再来看此次腾退的行为构成要件：也是根据政府规划，政府部门拆除用地范围内的房屋和企业。

可见腾退和拆迁其实都是依照政府规划对房屋的拆除行为。那么为什么拆迁就是有补偿的而腾退就没有任何补偿呢?企业主想不明白、做为律师我们也不能理解。

2、上面说过，企业建立的时间通常都是上世纪的70、80年代，而我国的《城市规划条例》是1984年实施的，也就是说84年以前我国没有出台过有关城乡规划的法律法规，根据民法不溯及既往的原则。也就是说84年以前的建筑是不能有违法建筑一说的。至于84年以后，没有补办相关证件的问题，我们认为，由于80年代我国经济和法制发展都有历史局限性，当时人们的法律意识并不强，甚至一些政府官员的法律意识也不强，大家对办证这件事没有足够的重视，这类问题应属于历史遗留问题，特事特办原则。坚决不能一刀切的认为都属于违章建筑而任意拆除不予补偿。

3、刚才我们讨论过，这些工业大院并不能被一律认定为违章建筑，现在我们退一步说，即使是违章建筑，那政府也不能不经合法程序而任意拆除。根据《城乡规划法》和《北京市城乡规划条例》的规定，认定违章建设的部门为：规划行政主管部门。认定程序：做出责令停止建设或限期拆除的决定。

《北京市城乡规划条例》 第六十六条规定规划行政主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，市或者区、县人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

但是，根据我们接受到的咨询，很多工业大院或者这些被清退的企业都是以违章建筑的名义进行拆除，但并没有按认定违章建筑的法律程序走。企业主们经常面临的情况是，有个政府部门的人来口头通知你们这是违建，如不在某年某日前搬离就要强拆。这些企业主大部分都是外地来京办企业的，自认为根基不深没有当地人脉关系，被政府的人员这么一吓唬，很多自己就走了。即使认为不合理，到时间真的来了几辆推土机，也就吓怕了。

综上，我们认为，调整北京市产业规划和城市定位，清理“低端污染”企业政策本身并没有问题。有问题的是具体的做法，应该严格按照法律规定程序进行。中国正在走向完善的法治化社会，而保障个人合法财产权益也早早的被写入宪法中，希望北京市做为首都，在保障私人和企业合法权益方面，不光口号喊得响，实际也要切实落实到位。