第一部分、酒店式公寓投资养老，一个华丽的陷阱。

1、2012年北京的吴某看到“公寓投资养老”的广告，她从售楼处工作人员那里得知，买一套升值空间非常大的酒店式公寓，只需要支付市场价50%的价款，其余的房款由“售后包租”的形式提供，也就是开发商将你买到的房子租出去，用租金来支付余下的月供。等于你只需要支付一半的钱，你就拥有整个房子的产权。等这个房子出租10年以后，房屋就完全归业主所有。这种投资养老方式太划算了！

2、经过销售人员的忽悠，吴某东拼西凑，凑足了首付款。并且与开发商指定的销售公司签订《委托管理经营协议》。从2012年末开始，这家公司向吴某支付租金，就这样持续了三年。2015年底，该销售公司以各种理由拖欠租金。又过了四个月，该公司完全停止支付租金。但是银行还在催促吴某还房贷。不仅吴某，还有很多业主有同样的遭遇，大家去找销售公司讨说法。不久之后，销售公司倒闭了。京云房产律师团了解到业主们又去找开发商，然而开发商说业主与销售公司签的合同，与开发商没关系。并且“售后包租”合同不是“商品房买卖合同”，开发商不承担法律责任。几十名业主找到京云房产律师团，寻求法律帮助。

第二部分、售后包租靠谱吗？

1、售后包租是什么？

售后包租就是业主支付部分房款购房，将房屋租出去，以租金形式支付余下的房款。但是业主所购房屋，要由开发商承租，或者开发商委托其他合作公司出租，并支付固定回报的销售方式。其实，我国法律是明确禁止“售后包租”的。

2、法律对“售后包租”如何规定的？

根据《商品房销售管理办法》第11条的规定，用售后包租或者变相售后包租形式出售房屋，是法律明令禁止的。以售后包租形式出售尚未建成的商品房是违法的，所签订的租房合同无效。

3、“售后包租”为何屡禁不止？

（1）开发商采用“售后包租”的形式销售房屋，可以使商品房在短时间内脱销，并能快速回笼资金。

（2）虽然违规的开发商会被处罚，但是《商品房销售管理办法》只是住建领域的部门规章，而《合同法》是国家的法律，《商品房销售管理办法》中的规定并不能作用于《合同法》。也不能作为商品房买卖合同无效的法律依据。这对于开发商来说，风险是非常小的。

4、“售后包租”对业主的法律风险有哪些？

（1）虽然表面看，业主只需要支付部分房款，就能得到整个房屋产权。但是很难获得预期的收益。因为如果开发商的楼盘销售的不好，或者出现其他经济纠纷，业主很难得到持续的利益回报。

（2）京云房产团认为，“售后返租”的维权是有一定难度的，如果销售公司经营不善，业主有可能拿不到租金。如果业主在十年以后才有房屋使用权，是很难发现房屋质量问题的。

5、开发商的广告宣传有法律效力吗？

许多业主想知道，开发商的广告宣传没有写到合同里，有法律效力吗？开发商是否应该为其广告宣传的后果承担法律责任呢？京云了解到《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的广告宣传属于要约邀请。但是以下内容属于要约：对规划范围内的房屋和相关设施的说明和承诺、对商品房价格与合同订立有重大影响的内容。即使以上两条内容并没有写入合同，也视为合同内容。

6、业主们遇到“售后包租”如何维护自身利益呢？

（1）要求销售公司继续履行合同，给付房屋租金。如果销售公司破产，无力支付租金。业主努力的参与到清算中，争取弥补自己的租金损失。

（2）业主主张与销售公司解除合同，收回商品房。

（3）业主也可以向住建主管部门举报开发商的违法行为。并争取自己的补偿。