目前某房产中介公司破产问题愈演愈烈，租客无房居住，房主无租金可收，从法律角度出发房产中介公司破产后，租客、房主应该怎么办呢？

如果，中介公司与承租人签订租赁期限较长的房屋租赁合同，一次性收取租户整年或半年的长期租金及租房押金，但是其却仅支付给房东一到两个月的短期租金及押金。如果此时中介公司破产或出现其他严重的经营问题，致使无法继续支付房东剩余部分的租金。那么原房东在未收到租金的情况下，会要求解除房屋租赁合同并清出租户。但从租户这边来说，租户已经支付了长期租金。此时，房东与租户均受到利益损失，针对房屋的使用权交割问题不可避免存在矛盾，难以从中调停，如果没有妥善处理很容易会激化矛盾，影响社会安定。

在此类案件中，首先应当分析房东与房产中介公司之间的合同关系，再进一步分析房东或房产中介公司与租客的合同关系。

一、 房屋租赁关系与转租关系

房东与房产中介之间是房屋租赁合同关系，房产中介公司与租客的关系应当为转租关系，租客为次承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予持。”“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”

在这种情况下，出租人如不同意房产中介公司转租给特定租客，可以在知道或者应当知道转租发生的六个月内提出异议。次承租人可以通过请求代承租人支付欠付租金和违约金的方式抗辩出租人的合同解除权，以保留继续使用房屋的权利。

根据上述规定，次承租人在支付超出其应付的租金数额后，有向承租人追偿的权利。如遇房产中介公司破产等情况，对于租客来说，后续追偿难度较大，超付租金难以追回。

二、 委托关系与房屋租赁关系

如房东与房产中介之间的关系为委托关系，则需要进行以下细分：

1. 房东与房产中介公司之间委托手续齐全，委托代理事项明确，形成授权委托关系。则房产中介公司与租客之间的房屋租赁合同实质为房产中介公司代替房东与租客之间签署的房屋租赁合同。房东应当履行房屋租赁合同出租方之义务。

2. 房东与房产中介公司形成了表见代理关系，房产中介公司虽为无权代理，但是由于其行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，法律强制由被代理人承担表见代理行为的法律后果。

3. 房东与房产中介公司之间为越权代理关系。即房产中介公司的行为超出房东授权范围，如房东仅授权房产中介公司代为寻找租客，房东保留是否与租客签署合同的决定权，则房产中介公司与租客签署合同需要得到房东的事前同意或者事后追认。

三、风险防范

部分小型房产中介公司采取高价与房东签订房屋租赁合同，收取房源，但是低价向租户租赁房屋。此类房产中介公司的经营模式与庞氏骗局类似，存在极大的资金链断裂隐患，一旦资金链断裂，即会发生上述的案件。

小型房产中介公司在目前的经济情况影响下面临一定的风险和挑战，应当审慎判断商业风险，诚信经营，不要沦为大众口中的“黑中介”。房东和房客在与房产中介公司签署房屋租赁合同的时候应当尽到合理的注意义务，重点关注房产中介公司资质，包括营业执照，税务登记证，房地产中介服务资质证明等，尽可能规避上述风险。