定金交了，中介费也交了，但房屋却迟迟建不成怎么办？

普通家庭购房大多是刚需。组建家庭、子女入学等是工薪阶层购房的主要原因。而房产中介在房地产市场中，可以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成、提供委托代理业务或价格评估等活动。因此，为找到自己满意的房子，大多数购房者选择中介服务来满足自己的购房需求。但如果房屋定金交了，中介费也交了，但房屋却迟迟建不成怎么办？

最近，家住江苏省泰州市的邹先生遇到了一件棘手的事情。事情是这样的，早在2015年，为了孩子入学，享受北京的优质教育资源，邹先生在北京某房地产经纪有限公司的介绍下与李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定邹先生购买李女士位于北京市西城区某公寓的房屋，并支付了80万的定金。北京某房地产经纪有限公司作为居间服务方提供居间服务，共收取邹先生中介服务费共计106000元。几年过去了，房屋迟迟无法建成，邹先生的子女也已经达到入学年龄，却一直无法在京入学，享受优质的教育资源。对此，邹先生十分苦恼。经与卖方李女士联系沟通，李女士愿意退还邹先生定金80万，但关于房屋买卖合同中约定的违约方承担房屋总价款的50%的违约金，李女士却以房屋无法建成并非自己原因为由，拒绝支付违约金。因房屋迟迟无法建成，使得邹先生孩子一直无法在京入学，并且自2015年至今，北京市房屋价值大幅升值，只退还定金，远不能弥补邹先生的损失。北京某房地产经纪公司在得知房屋无法建造后，在只联系双方，让买卖双方协商解决后就未再发挥作用。后北京某房地产经纪公司注销，邹先生无法再与其取得联系。现在邹先生定金交了80万，但因卖方违约并拒绝赔付违约金，事情迟迟无法得到解决，中介费交给中介后，中介公司后来注销，邹先生无法再联系到相关负责人。于是，邹先生准备通过法律手段维护自己的合法权益。

经过朋友介绍，邹先生来到了专门办理房产案件的北京京云律师事务所。京云律师热情接待了邹先生，在听取邹先生案件后，京云律师针对邹先生关心的问题给出了建议，首先，买卖双方通过合同确认了违约金，现在房屋无法建成，合同目的难以实现，因此，邹先生可以请求解除房屋买卖合同，并要求对方按照合同约定支付违约金，但具体违约金的数额需要法院综合各方面情况衡量。对于中介费用，因为中介公司现已注销，通过律师介入调取注销档案等相关证据材料，了解注销后的责任情况，追回中介费也是可行的。在听取了京云律师的建议后，邹先生将案件委托给了京云律师处理。

【办案过程】

1.京云律师积极调查取证，确定中介公司注销后的责任承担情况

接案之后，京云律师立即组成专案律师团队负责邹先生的案件，律师团队通过召开专案会议确定案件的诉讼方案和诉讼策略。并确定由专案律师负责案件的调查取证工作。京云律师向北京市某区工商局信息档案中心调取了中介公司原股东的身份证复印件信息和相关注销档案信息。经调查取证发现，北京某房地产经纪有限公司已经于2020年1月13日办理注销手续，但根据注销档案股东会决议记录：注销后的未尽事宜由全部股东承担，两个股东在决议上签字。因此，关于邹先生的中介费，应当由中介公司的两位原股东承担无限连带责任。并非公司注销后就无处申请。

2.京云律师积极主张，帮助当事人成功拿到违约金

接案之后，京云律师首先向出卖方李女士发出了一份律师函，希望李女士能够妥善解决退还定金和违约金的事情。但李女士并未在合理期限内妥善解决。后在诉讼中，经京云律师积极主张，法院最终判决被告李女士返还邹先生定金80万，并判决李女士偿还邹先生违约金80万元。李女士对一审判决不服并提起了上诉。京云律师在庭审中提出了如下答辩意见：

（一）合同约定违约责任为总房款的50%，按照合同约定，上诉人应当向答辩人承担的违约金为400万的50%，也就是200万，原审法院判定违约金80万，明显在200万的基础上进行了大幅调整。

（二）2015年至今，北京市房屋价格猛涨，本案合同无法履行导致我方购房成本大幅增加。原审法院判定的80万元违约金系综合考虑了上诉人的预期利益损失，且并未超过合理限度。

（三）我方购房是为了子女上学，现在子女已经达到入学年龄，由于买卖合同解除，导致子女丧失了享受优质教育资源的机会。

（四）因房屋无法交付，导致我方将自己名下房屋出售后，无法将户口迁出导致对第三人违约，现违约金已达20万元，该赔偿属于我方的实际损失。

在京云律师的积极主张下。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

3.京云律师积极主张，帮助当事人成功退还中介费

京云律师经过调查取证后明确了已注销中介公司的责任情况，并调取到了原股东的身份信息材料。经过前期准备工作后，提起了诉讼。在庭审中，京云律师提出以下代理意见：

（一）双方的房屋买卖合同已经依法解除，作为从合同的居间服务合同同样应该解除，中介费应当依法退还。

（二）中介公司未尽到尽职审核的职责。中介公司对于合同无法继续履行的风险性是明知的，其对于买卖合同的解除存在重大过错。

（三）中介服务并未完成过户手续。就买受人而言，订立合同只是实现合同目的的第一步，实际履行买卖合同完成过户是根本诉求。在我方支付高额中介费的情况下，中介方以完成居间服务为由拒绝退还，明显显失公平。

（四）从中介公司收取的中介服务费金额来看，中介服务高达10.6万元，其实际只是出具一纸协议让双方签字，后续并未提供任何实质服务。

（五）因中介公司已经注销，两位原股东在注销股东会决议上签字确认：注销后的未尽事宜由全体股东承担，在公司注销的情况下，相应的法律责任应当由两位原股东承担。

最终，在京云律师的积极主张下，法院最终判决二被告（原中介公司股东）退还邹先生中介费106000元。

【京云律师评析】

签订了房屋买卖合同，但房子盖不起来，卖方还拒不支付违约金怎么办？中介公司注销了怎么办？中介公司收取的中介费还能退么？京云律师提醒各位购房者，合同是基于双方意思表示一致订立的，依法成立的合同受法律保护，合同中约定了违约金条款的，守约方可以向违约方主张违约金。即使中介公司注销， 通过律师介入，进行相关调查取证工作，了解原股东的出资情况，退回中介费也是可行的。

（文章姓名均为化名）