售后返租的行为是否存在欺诈或虚假广告，取决于具体的实施情况和合同条款内容。以下是对此问题的详细分析：

　　一、售后返租的基本概念

　　售后返租，又称为售后包租，是房地产开发商为了提升房屋买卖成交量而采取的一种销售策略。在这种模式下，开发商在出售房屋的同时，与购房者达成协议，约定在房屋出售后的一定期限内，由开发商以代理出租的方式包租或直接承租经营该房屋，并承诺给予购房者一定的租金回报。

　　二、欺诈或虚假广告的判断标准

　　欺诈的认定：

　　欺诈行为通常涉及一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。在售后返租中，如果开发商故意虚构返租事实、夸大返租收益或隐瞒无法返租的风险等，以诱骗购房者购买房屋，则可能构成欺诈。

　　虚假广告的认定：

　　虚假广告是指广告内容存在虚假或引人误解的情形，欺骗、误导消费者。在售后返租的宣传中，如果开发商使用夸大其词的广告用语，承诺无法实现的返租收益，或者隐瞒重要的返租限制条件等，就可能构成虚假广告。

　　三、售后返租中欺诈或虚假广告的具体表现

　　夸大返租收益：开发商可能故意夸大返租收益，吸引购房者购买。然而，在实际操作中，由于市场波动、经营管理不善等原因，承诺的返租收益可能无法实现。

　　隐瞒返租风险：开发商可能只强调返租的好处，而故意隐瞒返租可能存在的风险，如市场变化、租户违约等，导致购房者作出错误的购买决策。

　　虚构返租事实：有些开发商可能根本没有返租的意愿或能力，但为了促进销售，故意虚构返租事实，诱骗购房者购买房屋。

　　四、相关法律法规依据

　　《中华人民共和国合同法》：规定了合同双方应当遵循诚实信用原则，不得有欺诈行为。

　　《中华人民共和国广告法》：对广告的真实性、合法性提出了明确要求，禁止发布虚假广告。

　　《商品房销售管理办法》(原建设部2001年发布)：明确规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。这一规定旨在保护购房者的合法权益，防止开发商利用售后返租进行非法集资或欺诈销售。

　　五、结论

　　售后返租本身并不必然构成欺诈或虚假广告，但如果开发商在实施过程中存在夸大返租收益、隐瞒返租风险、虚构返租事实等行为，就可能触犯相关法律法规，构成欺诈或虚假广告。因此，购房者在选择售后返租项目时，应充分了解合同条款和项目情况，谨慎判断开发商的承诺是否真实可信，以避免落入欺诈或虚假广告的陷阱。同时，监管部门也应加强对售后返租项目的监管力度，打击违法违规行为，维护市场秩序和消费者权益。