温州房屋拆迁评估机构选定：被拆迁人权利保障与法律风险防控

　　一、评估机构选定的法定程序与温州实践

　　协商选定优先原则

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，评估机构选定应遵循以下顺序：

　　第一步协商：被征收人可在征收方提供的《浙江省房地产价格评估机构名录》中协商选定;

　　第二步多数决：若协商不成，由被征收人过半数投票选定;

　　第三步随机选定：通过摇号、抽签等方式在备案机构中确定。

　　温州特色机制：温州市住建局建立“评估机构选定公示平台”，被征收人可通过“温州征迁”APP在线投票，全程留痕可追溯。

　　评估机构资质的刚性要求

　　评估机构需满足：

　　省级备案：在浙江省住建厅完成备案;

　　信用评级：近3年无不良记录(温州市住建局每年发布《评估机构信用红黑榜》);

　　回避制度：与征收方存在利害关系的机构不得参与选定。

　　二、被拆迁人在评估中的核心权利

　　评估报告的知情权与异议权

　　送达时限：评估机构应在完成评估后3日内向被征收人送达报告;

　　异议程序：

　　10日内申请复核：对评估结果有异议的，可向原评估机构书面申请;

　　10日内申请专家鉴定：对复核结果仍有异议的，可向浙江省房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　评估方法的参与权

　　被征收人可要求评估机构：

　　公开评估模型：如市场比较法中可比实例的选择依据;

　　说明参数取值：如房屋成新率、容积率修正系数的计算方式。

　　三、评估机构违法操作的常见形态与法律后果

　　程序违法情形

　　暗箱操作选定：未公示候选机构名单即直接指定;

　　超期评估：评估时点早于征收决定公告之日;

　　虚假评估：篡改房屋面积、结构等基础数据。

　　法律责任承担

　　行政责任：温州市住建局可对违法评估机构处以3万元以下罚款，并责令限期整改;

　　民事责任：因评估结果失实导致被征收人损失的，评估机构需承担连带赔偿责任;

　　刑事责任：故意出具虚假报告的，可能构成《刑法》第二百二十九条规定的“提供虚假证明文件罪”。

　　四、被拆迁人应对评估风险的实操策略

　　证据固定技巧

　　全程录音录像：对评估机构的现场勘查、数据采集过程进行记录;

　　公证保全证据：对房屋现状(含装修、附属物)申请公证处证据保全;

　　要求评估人员签字：勘查记录、数据采集表需评估人员与被征收人共同签字确认。

　　专业支持的引入

　　委托第三方评估：自行委托另一家评估机构进行“背靠背评估”，作为谈判筹码;

　　聘请专家辅助人：在诉讼中申请注册房地产估价师作为专家辅助人出庭，对评估报告进行质证。

　　五、评估结果争议的司法救济路径

　　行政诉讼的提起

　　被告确定：以作出补偿决定的市、县级政府为被告;

　　诉讼请求：

　　撤销基于违法评估报告作出的补偿决定;

　　责令重新评估并作出补偿决定。

　　国家赔偿的关联主张

　　若因评估机构过错导致补偿款过低，被征收人可：

　　先诉评估机构民事赔偿：依据《民法典》第一千一百六十五条主张侵权责任;

　　再诉征收方行政赔偿：若征收方未尽审查义务直接采用错误评估报告，需承担补充赔偿责任。

　　六、温州特色政策与典型案例解析

　　“阳光评估”制度

　　温州市自2024年起推行“评估过程全公开”，要求评估机构：

　　在征收现场设置公示栏，实时更新评估进度;

　　经典判例

　　乐清市某案：评估机构未入户勘查即出具报告，法院认定评估程序违法，判决撤销补偿决定并重新评估;

　　瑞安市某案：被征收人通过专家辅助人质证，证明评估机构采用的容积率修正系数低于市场标准，法院最终采纳专家意见调高补偿金额。

　　结语：评估权保障是拆迁公平的基石

　　温州地区房屋拆迁评估的规范化运作，既需被征收人积极行使《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予的知情权、参与权，也需征收方、评估机构严格遵守法定程序。建议被征收人：

　　提前学习评估规则：关注温州市住建局官网发布的《房屋征收评估操作指引》;

　　组建维权小组：在集体土地征收中，通过村民代表大会推选评估监督员;

　　唯有将评估权保障贯穿拆迁全程，方能实现“一把尺子量到底”的法治目标，为温州城市更新与乡村振兴提供坚实的制度保障。