阿伟的饲料加工厂最近扩大生产，可是厂房已经不够用了，他打算换个地方，开着车在市区里转了十几天都没找到合适的地方，不是价格太贵就是地方不太合适，这天晚上跟朋友吃烧烤时就抱怨这个事，其中一个朋友一拍大腿：“去我们村啊，好多人家盖了房子都在那空着，还不如卖出去！肯定比你找的便宜。”

“这……这事能成吗？”阿伟有点犹豫，虽然厂房并不需要一定在市区，只要交通方便就行。

“你先去看看呗！”

于是第二天阿伟去了朋友的村子。

朋友的那个村庄叫王楼。托国家大兴基建的福，公路倒是四通八达，但是年轻人大多在外打工，赚钱了也会回老家盖个小楼，楼倒是都盖的又高又气派，就是村子人气不旺，都是老人儿童留守，变成了“空心村”。

走进村子，街两旁是三三两两晒太阳的老人，偶尔有慵懒的狗躺在柴垛边上，见车来，有气无力地汪汪几声。阿伟特别注意了一下，竟然很多院子的大门是锁着的。看得出，这确实是一个空心村，楼房也是最近几年盖的，质量也不错。

他们很快和一家村民协商好，购买他家的房屋，用作建设厂房。这以后，阿伟又通过类似方式，在该村买下了连着的好几家楼房，建起了自己的一个分厂，生意十分红火。

然而，阿伟一直担心的事终于还是发生了。

有一户卖房子的农民小李，看到现在房子价格涨得很厉害，就后悔自己当时卖给阿伟的价格太便宜，于是以农村宅基地不得买卖为由，要求返还房屋，而他也愿意将原来的价款退回。

农村的房屋能卖给外村人吗？

不能

我国对房地的流转执行“房随地走、地随房走”的原则。也就是说，土地上的房屋等建筑物及其附属设施被处分时，土地的使用权也应一同被处分。根据这一原则，房屋不能单独买卖，房屋所有权转让的，该房屋所占用范围内的土地使用权一并转让。

具体到农村房屋买卖上，由于我国法律法规对集体土地使用权的转让有严格的限制。早在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中就强调，农民的住宅不得向城市居民出售。

2007年，国务院办公厅下发的通知明确：农村宅基地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

因此，阿伟实际上并不能合法的购买农村的房屋。

农民能要求返还房屋吗？

可以

阿伟的这种情况下，根据我国《合同法》第五十二条规定，房屋买卖合同会因为违反违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效。合同无效，基于合同产生的权利义务就无效，应该将该房屋的状态恢复到没有订立合同之前，也就是阿伟返还房屋，小李退还房款。

但是，小李自身也违法，一方面他违反了诚信原则，反悔要回房屋，另一方面这种违法买卖房屋的做法，双方都有过错，因此小李对阿伟因信赖合同有效而放弃其他购房机会的损失给予赔偿。如果阿伟在居住使用房屋期间对房屋及院落进行了装修、翻建、扩建，也可以主张返还和补偿。

根据现有的规定，法院最终判决，阿伟败诉了。

现实中大量存在的农民销售房屋的合同，并不被法律承认有效，此类房屋也被称之为小产权房。由于农村房屋买卖后很难办理产权变更登记，所以不会发生物权变更的效果，即房屋的所有权没有发生变化，购买小产权房时，买受人的权利经常因此得不到法律保护。

尤其像阿伟这样经营生意的人，更要谨慎对待这个问题，毕竟赖以生存的厂房一旦被要回，这期间的经营损失或许比房屋本身遭受的损失更大。从一开始购买厂房时就应该了解相关的法律知识，如果他拟定合同时能让律师审核一下，告知其风险，也许就不会有之后的波折了。