政府对房地产的管控政策主要分为三种：限制购房主体资格、控制房贷审批标准和限制购买数量。政策的变化对买卖双方签订的购房合同会产生重大影响，直接关乎当事人的切身利益。今天就给大家讲解三种政策影响下的合同解除及定金返还规则。

限制购房主体资格

一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。

控制房贷审批标准

一手房买卖过程中，因国家出现新的限贷政策，导致买房人没有资格继续办理按揭贷款，开发商及买房人均有权要求解除合同，互不承担违约责任。

♠ 政策变了，贷款下不来了♠

2015年10月，甲开发商与乙签订了商品房买卖合同，合同约定付款方式为签订合同合同时支付2万元定金，2015年12月15日前支付首付款50万元（含定金），余款100万元以向银行办理按揭的形式贷款支付。合同签订后，乙方按时支付了定金及首付款，但在递交按揭申请过程中，该市依据国务院的相关规定出台了继续限购限贷的政策，规定在该市有2套房产以上者，暂停发放贷款。由于乙方名下有多套房产且未还清贷款，银行无法与之定立贷款合同。甲乙双方就解除合同及赔偿损失无法达成一致，继而成讼。

♠买卖双方互不承担违约责任♠

上述案例中，乙方无法办理按揭手续的直接原因在于该市出台了限购政策，这种原因既不是由于甲开发商的过错造成的，也不是乙方恶意拒绝定立商品房按揭贷款合同造成的，该事由是由于国家政策的出台而导致的，不可归责于合同双方。既然双方均未违约且合同也无法继续履行，自然需要解除合同并互不承担违约责任（当然，甲开发商支付首付款资金占用期间的利息不属于违约金）。

♠法律依据♠

"《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"

限制购买数量

姜先生于2017年3月20日与赵先生签订北京市存量房屋买卖合同。约定购买赵先生位于北京市通州区的一处房屋，该房屋规划设计用途为办公。姜先生向赵先生支付了5万元定金。合同对于房屋的权属、成交方式、成交价格及资金划转方式、房屋的交付、权属登记等也予以约定。

♠政策变化导致无法购房♠

不料北京突然颁布房产新政，姜先生还没来得及办网签便发现按新政自己已不具备购房资格，于是向卖家赵先生提出解除房屋买卖合同，并要求返还5万元定金。赵先生坚决不同意解除合同并返还定金，于是姜先生一纸诉状告上法庭。 北京市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类项目需满足的条件之一是“名下在京无住房和商办类房产记录”。而姜先生的妻子名下已拥有一套西城区的房产，且两人婚姻尚在存续期间，因此按照新政策，姜先生已不具备购买该商用房产的资质。姜先生认为，房产新政的颁布是自己在订立合同时无法预见的，现在按照新政购买房屋的合同目的已经无法实现，因此要求赵先生同意解除合同并返还定金。在法庭上。姜先生出示了房屋买卖合同原件、支付宝支付定金的截图和已有房屋的房产证及结婚证原件作为证据。

赵先生辩称自己并不存在违约情形，他认为合同无法继续履行与自己无关，而且他认为3月17日北京市已经颁布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，原告应当对此后北京可能有房产新政颁布具有预见性。法庭辩论结束之后，赵先生由先前的坚决不同意解除合同转变为同意解除合同，但依旧不同意退还5万元定金，并且拒绝法院调解。

♠法院判决卖家返还5万元定金♠

法院当庭判决解除姜先生与赵先生签订的房屋买卖合同，判定被告赵先生退还原告姜先生购房定金5万元。

♠合同解除因不可归责于买卖双方的原因♠

赵先生与姜先生于2017年3月20日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，签订合同时，姜先生依据北京市相关政策规定符合购买办公用房的资格，该买卖合同系双方真实意思表示，双方理应依照合同约定的内容履行各自义务。但2017年3月26日出台的购买商业、办公类房屋政策的变更，致使姜先生不再具有购买商业、办公类住房的资格。现因不可归责于双方当事人的原因，致使双方签订的买卖合同目的无法实现，且被告赵先生也已同意解除合同，因此对于原告解除合同的诉求予以支持。

并非所有购房合同均可以因政策变化而解除

♠双方有约定的，按约定，不支持解除♠

若将房产新政认定系商业风险，双方对此有预见，合同双方应当承担由此造成的后果。也就是说，如果合同中有约定的，按约定处理。

例：双方合同约定：等产权过户条件成熟之后的1个月内，双方共同申请办理产权转让过户手续。合同还约定，买方有权选定他人作为最终产权登记的所有人。可以看出，双方有明确约定，待产权过户条件成熟之后再办理过户登记手续，这里并无约定期限，并且买方还可以选择他人作为产权登记人。既然双方有明确约定，且该约定并不导致合同属于无效情形，从保护交易稳定出发，法院应当予以支持，故而法院依法不支持解除合同。

♠特殊情况下的合同解除♠

1、出卖人违约导致买受人丧失购房资格的，支持或不支持解除都有。

若双方签订合同时均符合过户条件，但因出卖人自身违约，没有及时配合办理过户手续，致使房产新政出来后买受人丧失购房资格。此种情况下，若出卖人要求解除合同，一般也支持解除，此后买受人可以追究出卖人的违约责任，但也有的法院不支持解除。

2、双方约定过户时买受人具有购房资格的，不支持解除。

双方在履行合同过程中，因为新政出台，导致买受人不具备购房资格，但根据双方合同约定的过户期限，届时买受人能够具备购房资格，可以完成过户手续办理。此种情况下，若出卖人要求解除合同，不予支持。

3、没有约定的，支持解除。

若双方没有约定或约定不明，因不可归责于任何一方的事由致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，法院支持解除。

综上，我们可以得出结论，一般情况下因政策变化导致购房合同解除，买卖双方均可要求解除购房合同，并且不需承担违约责任。但是在有合同约定或存在有违约行为等情况下，可能导致购房合同无法解除，违约方也可能需要承担相应的违约责任。因此，在遇到涉及大额资金的房屋买卖合同解除纠纷时，还是建议买卖双方详细咨询专业人士后再作出审慎的决定。