在互联网信息互通有无的时代，各行各业的信息多如牛毛，传播速度快的另外一个弊端是所有的信息都有可能被下一条热搜所掩盖。如果让我说，在这个时代，经久不衰的关键词，高居不下的热搜词，我想应该是房子。我们都在经历买房、卖房、交房、办证、限贷、限购、拆迁房、拍卖房、黑中介、无良开发商，这里每一个概念都牵动老百姓的心。我们每个人都在为房子而努力，而疯狂，而焦虑，却始终搞不懂其中的法律，似懂非懂，陷阱却总是在你小心翼翼的时候摆在你面前，等着你跳。

你以为你付了全款，买了新房，入住进去了，这个房子就是你的吗？

不，按照我国法律规定，必须要有产证，才能证明这个房子是你的，你才可以进行处分。

试想：只因听信了开发商的托词，虽早已入住，但一直没有办下来产证！直到某一天发现，你的房子早就被开发商拿去抵押了！甚至还有被查封、被拍卖的风险！就问你慌不慌？

听起来像是影视剧本吧，现实里分分钟上演。

位于湖北襄阳市朗曼梦公园小区的业主们正在跟开发商“斗智斗勇”。据其中一位业主描述：“襄阳市房管局早在2013年对这个楼盘办理了预售许可证，开卖后，开发商筑和置业隐瞒房产被抵押的事实，将上述房屋重复出售，收取业主购房全款。”“业主多次找到开发商讨要说法，开发商迫于压力偿还了部分借款本息，先后有80余套房产被解押，剩余5300余万元至今无法清偿，导致对应的251套房屋至今仍处于抵押状态。”

简而言之，遭殃的业主们买到了被抵押、查封的房子了。那么问题来了，业主跟开发商签订的买卖合同是否因此失效呢？业主还有可能拿到房产证了吗？如果业主的房子面临被拍卖的风险，该怎么办呢？

一、房屋买卖合同自成立时生效，不会因为房屋已被抵押或查封而变得无效。

《物权法》第15条的规定，当事人之间订立关于转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时有效。虽说《物权法》第191条第二款规定了“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。但根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条的规定：《物权法》第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

二、是否能过户登记，拿到产证，这里还需要分情况讨论。

（1）如果说所涉房屋是被抵押了的，那还是可以想办法进行过户登记的。“根据《房屋登记办法》第34条的规定，取得抵押权人书面同意方可办理过户登记。不过除了取得抵押权人的同意之外，房屋买受人也可以通过解押的方式完成过户登记。”

（2）如果说所涉房屋是被查封的，那就很难处理了。根据《房屋登记办法》第22条第（六）项的规定，在房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，不予登记。

律师提示：以过往的司法实践来看，购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险要大得多！因为被抵押的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除抵押，而被查封的房产，如果房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封，或因其他原因被司法机关查封，比如涉及刑事犯罪等其他事务，有钱也不能解封查封。不能解除查封也就没有办法过户了。

三、那如果被抵押，查封的房子实在是无法进行过户登记该怎么办呢？

根据《合同法》第107条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果因为房子被抵押或查封导致无法进行过户登记,房屋买受人可以要求对方承担赔偿损失的违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2款的规定，如果出卖人存在故意隐瞒房屋已被抵押的事实，房屋买受人还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

律师提示：尽管法律在制度上为买到被抵押，查封的房源的当事人提供了一定的保护。但在买房的时候，建议各位还是要主动审查所要购买的房屋在房屋登记簿上的权属状态，事先核实该房屋是否存在被抵押或被查封的状态。签订买卖合同后应尽快办理过户登记手续，以免出现卖方将房屋又转卖他人或房屋因房主涉及其他纠纷被查封等情况。

上文中提到的小区业主是买房前房子就已经被抵押，如果开发商解决不了债务问题，房屋会被拍卖，开发商出卖已经抵押的房子，业主可以要求返还购房款以及赔偿最高双倍的损失，但是开发商债务缠身，业主可能赢了官司拿不到赔偿。

不过，该开发商在业主和政府的压力下，也出具了一份情况说明，希望开发商能够信守承诺，不要再次辜负业主！

作为老百姓来说，买房遇到无良开发商除了糟心之外，一定要“稳住”，一旦发现开发商无力解决，一定要尽早走法律程序，尽早的维护自身权益！