国家明令禁止城里人到农村买宅基地

今年5月，国家发展改革委召开建立健全城乡融合发展体制机制专题新闻发布会，国家发改委发展战略和规划司相关负责人表示，城里人到农村买宅基地的口子不能开，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

新规一出立刻上了微博热搜，引起热议。

有网友认为，“城市人能自由去农村落户定居才是真正的废除户籍壁垒。 只搞“农村人可以自由落户城市”只不过是骗农民高价买城市房而已。”除此之外，也有不少网友表示：“为什么农民可以进城买房？”而城里人却买不了农村的宅基地建大别墅呢？

城市人不能去农村盖房的几条理由

众所周知，土地是目前我国许多地方的主要财政来源，对土地流转加以限制势必会减少农民群体既得利益的获取。把地卖出去的农民能得到眼前的既得利益是毋庸置疑的，但从我国国情和长远发展来讲，这样的做法是涸泽而渔的。

我国土地资源是有限的，这个政策一定程度上是为了保护耕地，因为我们不能破18亿亩红线，耕地面积不能少。如果土地自由流转了，城里人无限制到农村买地建别墅建住宅，耕地面积减少，农民离开土地，无人种地，国家粮食安全必然会出现危机。“民以食为天”，一旦粮食安全遭受冲击，也势必会引起社会动荡。土地对我国实在太重要了。

买卖农村宅基地的性质和在城市落户的性质完全不一样，根本没法比较。在现有的条件下，农民宅基地属于集体所有，所有权的主体不容讨论，集体内的成员不能自行出卖给集体之外的人。农村宅基地买卖的效益似乎低于集体发展农村的效益。

我国是农业大国，必须让农民老百姓有土地在手作为农业生产的经济基础，才能持续发展经济奔小康。如果不对富人在农村买地加以限制，开了这个口子，那么在一二线城市拥有好几套房的人到农村盖别墅养老，未来豪宅会所遍布的农村，不仅会出现奢侈、贫富差距明显强烈对比的反差画面，还会导致许多失去土地又无法在城市立足的农民流离失所。

城市人和村民签订的购房合同无效

近年来，农村房屋买卖交易越来越多，人们形象地称之为“小产权房”“乡产权房”交易。那么实务中该类合同的效力如何呢？

1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效！——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

案号：鄂秭归民初字第00780号

审理法院：湖北省秭归县人民法院

来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑

2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案

案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。

案号：（2007）二中民终字第13692号

审理法院：北京市第二中级人民法院

来源：《人民司法·案例》 2008年第10期

总结一下，根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求。

特殊情况下可以认定城镇居民购买农村房屋合同有效

维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。我们将目前搜集到的几种特殊情况列举如下。

1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。

7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

综上，禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则。但是为了维护交易的安全、稳定，在机缘巧合的情况下不排除购房成功的可能。