子女即将到了上学的年龄，邰某打算购置学区房。经过中介公司的介绍，邰某与征拆户王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，交付了160万元定金，等了4年，也没见到房屋的影子。于是邰某向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求被告返还定金，赔偿违约金等经济损失。详情请见判决书：（2020）京0102民初9073号，（2020）京0102民初9074号。

一、案例简述

为了子女的上学问题，邰某与征拆安置户签了《北京市存量房屋买卖合同》，总共交了160万定金，从王某、曹某手里总共购买了两套二手的征拆安置房。但是等了4年，房子也没有建成，房产证过户等问题更是无从谈起。邰某将王某、曹某诉至法院，要求各自返还80万元定金（总共160万元定金），要求各自赔偿违约金。原告邰某的委托代理人是北京京云律师事务所王国龙律师，王国龙律师认为邰某与王某、曹某签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反我国法律法规等强制性规定，属于有效的合同。虽然是由于开发商未建成涉案房屋，无法继续履行合同，使合同的目的无法实现，但是被告仍然构成违约。原告要求解除购房合同及补充协议，并要求被告返还定金，赔偿违约金。最后北京市西城区人民法院判决解除相关合同，被告王某、曹某各自返还邰某80万元（总共返还买方160万元定金），被告王某、曹某各自赔偿邰某80万元违约金（总共赔偿买方160万元违约金）。虽然在本案中的买方最终得到160元的违约金，买方的定金也如数返还。但是买方原本的初衷是购买房屋和使用房屋，在等待4年之后，也没有见到所购买的房子，也影响自己入住和子女入学。这种无形的损失是无法弥补的！京云房产律师团提醒广大业主，在购买房屋之前一定要清楚该房屋的性质，尽量避开买房的风险。下面我们聊聊存量房、增量房、二手房、商品房的主要区别。

二、本案中提到的存量房、二手房、商品房有什么区别呢？

1、存量房和商品房的区别

商品房是在市场的经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让的方式取得土地的使用权后经营的住宅，均按照市场的价格来出售。商品房价格是由成本、税金、利润、代收费及其所在的地段，房屋的朝向、质量，使用的材料等所组成的。商品房也是按照法律、法规还有相关的规定可在市场上自由交易，不受政府政策的限制的各类商品房屋，包括有新建的商品房、二手房以及存量房等等。所以说存量房实际上是商品房的一种。

2、存量房和二手房的区别

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。存量房，是房地产公司还未销售给客户的库存新房；此房在房产局登记的是预售证；二手房是已经销售给个人或单位，在房产局登记注册并发有房产证的房源。