伴随着商铺经济的兴起，越来越多的投资者涌向其中，而商铺售后返租作为一种拥有较高回报率、快速回笼资金的商业地产开发模式，在受到各类投资者和房地产开发商青睐的同时，也带来了许多问题，且目前的法律法规仅禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，对已经竣工的商品房售后包租未作出限制，导致商铺业主和房地产开发商、经营管理公司之间矛盾不断。开发商会以规避国家规定的手段，通过“售后返租”、“绑定基金”、“虚假宣传”的违法手段欺骗业主。香河荣盛香蒲屿项目S6商铺的千余户业主就是因此而受骗。

售后返租概念解析

所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是房地产开发企业为促进销售，与买主签订销售合同，在一定期限内，由卖主企业以代理租赁方式包租或直接租赁经营。

"投资者只注意到高回报，而对其高价卖出并未保持足够的警惕。”据业内人士分析，从投资风险的角度来说，售后包租其实是一种卖铺的噱头，更多的是开发商玩儿的财务技巧。开发商在售后返租业务上，表面上每年都能拿出7%、8%甚至9%左右的收益率，但实际上，这只是开发商玩的一个“羊毛出在羊身上”的把戏。

这是一种高收益高风险的运作模式，即典型的“售后返租”，适合于大型封闭式商场。如今更多的运营模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商常常游离于合法和非法的灰色地带。”“售后返租”似乎可以在投资者与开发商之间形成一个双赢的局面，但也存在很大的风险，一旦房地产销售不佳或商铺经营不善，投资者可能血本无归。

香河荣盛香蒲屿项目S6商铺是如何实现退房成功？

由于“白鹭岛香蒲屿s6综合体商业楼”施工现场被有关职能部门查封，2019年1月香河荣盛香蒲屿项目S6商铺的部分业主委托北京京云律师事务所办理本案。业主便要求开发商退回所交的总房款及所谓的电商费，可是开发商却拒不退款。京云房产律师通过调查取证，与开发商谈判交涉等一系列工作，使业主实现了退房请求。

工作流程

1、积极调查取证，获得主动权。

京云律所的任海峰律师代理了此案件，首先从调查取证入手，发现开发商取得的土地是城镇住宅用地，没有商业用途，也就是说开发商出售的房屋，原本就不符合法律规定。另外，根据其受到的行政处罚以及政府的回复，也能认定开发商存在违法销售的情形。再者，依据当时销售的现场录音，照片以及与销售人员的微信聊天记录等证据材料，都可以证明开发商违法销售的事实。

2、开展工作，谈判与诉讼同时启动，最终为业主维护了合法权益。

任律师利用自身多年的办案和谈判经验多方位出击，在做了一系列工作之后，通过法院的调解，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，并退还了房款和部分参团费，最终实现了业主退房退款的诉求。从而挽回了业主的部分经济损失。

法律依据

1、《商品房销售管理办法》第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2、《商品房销售管理办法》第二十八条

受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

3、《合同法》第九十四条合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

京云律师提示您：

“商铺返租”看似是块“肥肉”，但是在现实生活中，极少有因此获利的业主，而从法律来看，返租协议以及返租行为违反法律情形居多，业主往往防不胜防，如果目前有业主正在受开发商“商铺返租”骗局的困扰，建议及时联系律师。

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