近日，曹女士赶上了拆迁，在西城区半步桥补偿了一套安置房，她想把房子卖掉，通过中介，找到了买家邰先生，邰先生支付了高额定金和中介费，可没想到，整整四年过去了，因为开发商的原因，房子一直无法交付，邰先生购房无望，就把曹女士告上了法庭，要求解除购房合同，并且赔偿高额的违约金。

问题一

那明明是开发商的原因导致房屋不能交付，为什么曹女士要承担违约责任呢？我们来看一下王兴华律师对此的解答。

王兴华律师表示：因为合同具有相对性原则，也就是通常所说的冤有头债有主，签订合同的是曹女士和邰先生，虽然曹女士对交付房屋是有心无力，但是合同不能继续履行的结果确实是产生了，而邰先生是没有任何责任的。根据我国《民法典》规定合同的一方，因为第三人的原因造成违约的，仍然应当向另一方承担违约责任，但是和第三人之间的纠纷，可以另行处理。从本案来看，虽然开发商的过错，但是曹女士仍然要按照约定向邰先生承担违约责任。当然，开发商也要为自己的过错买单，曹女士在承担了违约责任之后，可以另行向开发商进行追偿。

问题二

当初邰先生和曹女士签订合同约定，如果曹女士违约，要按照总房款400万元的50%赔偿违约金，也就是说要赔偿200万元，可法院最终只判决曹女士赔偿80万元的费用，这是为什么呢？法院根据什么来确定违约金的标准呢？我们听一下王兴华律师的解答。

王兴华律师表示：一般情况下，确实是应该按照合同约定的违约条款来赔偿损失，但是如果约定的违约金远远高于实际损失的，当事人可以请求法院适当地减少违约金的数额。我国法律对于合同违约金没有上限明确规定，但是在法律实务中，买卖合同的违约金比例一般不高于30%。在本案当中，房子是曹女士向开发商认购的期房，而且是拆迁安置房，邰先生对于这个事实是知情的，交易她这个房屋的风险还是有所预见，所以也不能将所有房屋涨价的损失都让曹女士承担，根据法律的公平原则，最终法院酌定了80万元违约金，王兴华律师认为这是合情合理的。

最后提醒广大购房者注意的是，进行房屋交易时，应当查看开发商的销售资质，查看其证件是否齐全，了解清楚自己购买房屋的性质，实地考察房屋的状态，避免后续因此引发纠纷。