【案情简介】

房屋是家庭的基体，是人类生存的寄托，在这里人们可以避开外界一切干扰。作为现代社会价值较高的不动产，一套房屋大多需要消耗普通家庭几代人的财富。但交款后，遇到开发商逾期交房的情况，确是十分令人苦恼。

最近家住北京市房山区花园小区的业主们遇到了开发商延期交房的问题。事情是这样的，2016年7月2日，业主们与某房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定购买位于北京市房山区花园小区的房屋，某房地产开发公司应于2016年12月31日前向原告交付房屋。后来业主们按照合同约定向某房地产开发公司支付了购房款，但涉案房屋因未能通过主管部门的验收，某房地产开发公司至今未能向业主们交付房屋。业主们认为某房地产开发公司延期交房的行为已经构成违约，但开发商却辩称其未按时交房并不是因其恶意造成，而是由于政府审批机关在房屋验收审批手续上出现问题，导致房屋不能如期完成验收。业主们因开发商逾期交房迟迟不能入住新房，因此只能租房居住，而租房成本却远高于逾期交房的违约金。因此，业主们认为双方合同约定的违约金计算标准不合理，要求开发商按照租金标准来承担违约责任。但开发商却一直表示不能如期交房的责任并不是其造成的，开发商同意按照合同约定承担责任，不同意超出合同约定之外承担责任。

因双方一直协商不成，不能达成一致意见，最终八十多户业主准备通过诉讼的方式集体维权。经过比较筛选，业主们最终选择了专门做房产业务的北京京云律师事务所。京云律师接案之后，首先在八十多户业主中选派了几名业主代表，然后召集八十多户业主进行了一场线上会议，就案件的具体情况进行了详细了解，并针对业主们的问题进行了详细解答。

【办案过程】

1.京云律师积极调查取证，帮助当事人调高违约金补偿比例

京云律师接案之后，与八十多户业主进行了几场线上会议沟通，为业主们答疑解惑。并针对集体诉讼组建了专门的律师团队，经过律师团队研讨案件后，确定了具体的诉讼方案和诉讼策略。并且京云律师针对案件的具体情况进行了相关调查取证工作。对于违约金，其性质是以补偿性为主，并兼具惩罚性，违约金可以自由调节幅度，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。如果开发商故意约定了较低的违约金，在诉讼中，购房者仍然可以申请法院按照租金标准调整违约金。京云律师经过积极的调查取证，帮助业主们在诉求中调高违约金补偿比例。

2.对于逾期交房的案子，法院是如何判的？

法院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。原告主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑原告因被告违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。

综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，判决被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金。

【京云律师评析】

遇到逾期交房问题怎么办？与开发商约定的违约金数额过低怎么办？京云律师提醒各位购房者，遇到逾期交房问题如果协商不成，可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。业主们可以抱团取暖，通过集体诉讼的方式降低维权成本，提高维权效率。如果开发商故意约定了较低的违约金，在诉讼中，购房者仍然可以申请法院按照租金标准调整违约金，确保购房者的损失得到弥补。

 （文章姓名均为化名）